原报告中南高科的源起、高峰与失意
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观点指数过去的2023年对于中南高科来说是谨慎之年，亦是转型之年。
和同样为标准厂房开发商、以注重规模的万洋和联东相比，中南高科2023年拿地较为谨慎，全年拿地有所回落，主要集中在6月和12月两个重要节点。其中6月集中新增7个园区项目，12月则连续在佛山、常州、德州、台州、洛阳5座城市连获6宗产业园用地，涉及5个新园区。
主观上，中南高科或希望跟上行业的潮流，加大轻资产投入，以轻重并举为公司增加新的增长点；客观上，中南高科目前面临着母公司波及之下的财务困境，IPO失败的阴影仍在，自身厂房销售亦不尽如人意，也到了做出改变的时候。
中南高科由创始人陈锦石在2014年成立，蕞初源于中南集团旗下的实业板块中南工业集团在大本营南通的通州湾新区拿到中南·高科产业园项目，该项目总规划面积2平方公里，包括厂房、住宅和商业，总建筑面积180万㎡。
从规划看，该项目本质上是当时蕞流行的产业圈地模式，重点还是在由中南置地操盘的可销售住宅上，而这正是中南高科的起源。
当时中南集团招来了联东上海公司的总经理蒋忠做操盘，但很快离职。后续挖来了曾担任联东沈阳公司总经理的丛学丰做操盘手，成为其创业元老，负责整体的战略、业务开展和组织构建。并继续从联东挖角以组成核心团队，包括当时的常务副总裁李劲和投资副总裁李志刚。
团队稳定后，中南高科通过股权激励计划，让核心管理层与公司的利益紧密绑定。这一激励机制在2020年1月得到了进一步的强化，丛学丰等高管通过中南金石拥有了公司股份，其中丛学丰持股4%。
借着母公司房地产和建筑业打下的基础，中南高科从2016年的1个项目、8000万元销售额，发展到2020年87亿元的销售额，实现了快速扩张。
随着规模的迅速扩张，中南高科也面临着战略调整的挑战。公司提出了一体两翼的业务模型，即以产业地产为主体，辅以产业投资和运营服务。尽管如此，厂房销售仍然是公司收入的主要来源，而其他业务板块并未实质展开。
借助这个发展势头，中南高科2021年5月向港交所递交了IPO申请书。招股书显示，其2018-2020年的毛利分别为1.57亿元、6.66亿元和12.92亿元；毛利率分别为34.1%、33.7%和28%。
规模上，截至2021年2月28日，中南高科拥有70个产业园项目组合，包括在45个城市约280万平方米已竣工建筑面积、约410万平方米开发中规划建筑面积及约400万平方米持作未来开发的估计建筑面积。
另外，招股书还详细介绍了公司股权结构和股权激励计划。以从学丰、曹卫华、李劲为代表的11名核心高管，分别通过11家SPV公司共计持有上市公司11.99%的股份，其中从学丰持股3%，曹卫华和李劲分别持股1.5%。
另外，创始人陈锦石还专门设立了一家名为Zoina Chen LP的SPV，该SPV的设立主要为日后实行雇员股份激励计划，若达到发展目标，Zoina Chen LP目前所持有11.99%股份权益将转让予雇员股东，亦即代表着整个持股的高管团队有希望持股达到24%，奖励相当丰厚。
然而随着房地产行业整体下行，中南高科母公司中南集团财务状况承压。受累于此，中南高科IPO也折戟，厂房销售情况亦快速下滑，一改此前的高歌猛进。
2022年，中南高科经历了一系列管理层变动。原总裁丛学丰、投资副总裁李志刚等高管离职，李劲被提升为总裁，杜建华担任董事局主席特别助理，实际上以董事长身份对外活动。
原华夏幸福产业新城集团副总裁朱慧亦在此时加入中南高科经，担任常务副总裁，同时兼任中南高科产业服务集团董事长，这标志着公司在产业服务领域的新动向。
当前，产业园区行业已从规模化复制时代进入存量时代，市场正推动园区运营商优化产业运营模式和服务团队。另外，运营商的发展策略和路径亦分化，包括重资产投入、轻资产转型和资产管理等。
受此前宏观经济形势的挑战和疫情的影响，中南高科的销售业绩未达预期，公司的战略调整显得尤为迫切。2021年10月中南高科正式推出了旗下的产业服务集团，这也是其轻资产业务的起点。
根据招股书，截至2020年末，中南高科收入中的99%来源于厂房销售，其余收入为租赁和服务，占比极少，所谓轻资产基本停留在起步阶段，且尚未看见可行的提升计划。
2022年起，随着朱慧的加入，中南高科加大力度探索轻资产业务，强化在长三角核心城市的自持项目支持力度，并提出了新的业务模型，包括产业大数据、科技创新服务、园区运营等，旨在构建全产业链的服务生态圈。
朱慧历任张江高科副总经理，华夏幸福产业新城集团副总裁和华夏幸福产业基金总裁，在产业园区领域经验丰富。
2023年7月，中南高科推出产业版智慧招商品牌灯塔瓴科；10月，中南产服更名为因大产服；去到12月，公司再推出集创新开发、招商赋能（灯塔瓴科）、服务赋能（因大产服）三位一体的新品牌因大联科，致力于承担中南高科开拓第二发展曲线的重担。
中南高科的重资产和规模化为产业服务构建了业务基础、摊平了边际成本，这是因大产服得以发展的优势。据了解，目前中南高科已累计交付100多座产业园，涉及超80座城市，2023年一年竣备交付近60个项目。
因大联科朱慧在近期接受采访时表示，截至2023年末，因大产服大概已经有20%的客户来自于非中南高科园区。
而因大联科旗下的灯塔瓴科则建立了数字化招商体系，通过大数据和线上获客工具提高了招商效率，缩短成交周期，并服务于后端运营和服务。
在与联东在工业厂房市场的竞争中，中南高科的标准化程度曾给前者带来挑战。但随着中南高科管理层的变动和财务状况的影响，预计短期内难以再拉近与联东在规模上的差距。
和同样试图转型的联东相比，中南高科的转型意图更明显，但在新方向上的探索可能需要更多的时间和资源。
观点指数认为，中南高科的转型之路表明了公司对于产业园区未来发展的深刻理解和战略布局。通过强化产业服务、探索轻资产运营模式以及积极的市场扩张策略，中南高科正在积极构建其第二发展曲线，以期在产业园区领域实现可持续的长期增长。
随着轻资产业务比重的增加，中南高科可能会以轻资产模式再次寻求上市，通过资本市场募集资金进一步加快发展的步伐。返回搜狐，查看更多
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