向“土地存量”要“发展增量”
5月8日上午9点，在苏州独墅湖科教创新区士齐集团·庄严两岸峰汇7楼，苏州派博思生物技术有限公司创始人许秀坤来到现场查看进度，眼看着已装修完成进入蕞后验收检查阶段的新办公场地，内心很是欣喜。企业致力于提供诊断试剂的原料、原料中间体、OEM试剂和研发生产服务，去年底进驻于此。“这几年，公司发展速度较快，去年已获第二批园区领军人才并完成Pre-A轮的融资，已获得数个上市公司的订单！”许秀坤说。
派博思生物所在的士齐集团·庄严两岸峰汇项目，是独墅湖科教创新区存量土地自主更新的生动实践。从外观看，这幢12层的工业大楼与“写字楼”并无二致，走进其中，一楼大厅5米的挑高宽敞亮堂，将方便个别较重、体积较大生产设备的进驻，电梯区域，承重2吨的货梯在各个楼层间运转。不久后，一个集办公、研发、生产于一体的情景将在这里上演。
包括派博思生物在内，士齐集团·庄严两岸峰汇项目入驻的企业多以生物科技、智能制造等产业为主，这类高新产业生产设备较轻、振动更少、污染小，可以实现楼上生产，目前已有10多家优质企业入驻。庄严两岸峰汇项目经理仲崇英介绍，该项目是首个士齐集团与火炬孵化的战略合作项目，去年底建成启用，将打造成为长三角区域以生物科技、智能制造为主的公园式产业园区。
今年以来，独墅湖科教创新区高度重视产业用地提质增效工作，在《苏州工业园区产业用地更新三年攻坚行动方案（2021—2023年）》的基础上，不局限于C类、D类企业的提升改造，而是对全区产业用地开展深入摸底调研，通过自主更新、国企合作、民企间合作等多种路径探索与实践，全面完成了“存量更新”及“动迁清零”的任务。
产业用地更新的目标是向“存量”要空间、向“低效”要效益。“我们通过调研走访发现，独墅湖科教创新区部分宗地企业建成10年以上，有的建成近20年，容积率仅0.6左右，土地利用率不高，厂房老旧，亩均产出低。”苏州独墅湖科教创新区产业发展局局长庄宏说，在城市建设模式进入存量发展阶段的大背景下，区域内企业面临着由增量型发展向存量型发展的转变，需要通过低效用地盘活、建筑功能转型等方式，来助力科创区的产业结构重组。
自主更新是产业用地更新蕞主要的路径，主要针对自用型企业以及有资金实力的出租载体业主。自用型企业基于生产稳定性、产能扩产或产线提升需要启动更新，而有资金实力的出租载体企业，基于更新提高容积率后有更高的租金预期收益，部分出租载体为满足现租赁企业扩产的需求，启动更新。
以联创产业园项目为例，该项目原是苏州工业园区娄葑街道集体资产项目，由于区域产业的快速发展，这里的载体建筑和产业形态亟需升级。该项目首创独墅湖科创区富民载体与国有载体、传统招商模式与专业招商团队合作模式，由娄葑街道以土地作价，会同12个动迁社区成立社区股份合作联社共同出资4.3亿元，独墅湖科创区链接国资招商载体，请来苏州纳米技术大学科技园合作运营，目前，载体容积率由0.37提升至1.65，已签约10家优质高端企业。
有资金实力的，走自主更新的路子，而对于有更新意愿，但没有资金实力的项目，独墅湖科教创新区则采用“民资间合作更新”路径，这类更新虽然撮合难度大，但推进速度快。
精亮科技项目就是典型代表之一。该项目占地60亩，通过商谈，业主愿意启动更新，但缺乏资金，科创区积极撮合其与安固创投，3个月后达成合作，由安固创投按银行基准利率借资4亿元启动更新，更新完成后租赁给安固创投运营。目前，该项目已经完成老厂房拆除并开工建设，预计2024年中建设完成。
除了自主更新及民资间合作更新外，独墅湖科教创新区还创新探索国资民资合作更新路径，企业出地，国企出资出力进行盘活；中小地块连片回购更新路径则针对中小地块，受地块面积限制，这类更新难度较大，主要由政府对连片区域进行回购更新。
“在企业确定更新意愿后，我们会对企业进行一对一存量更新辅导，从产业协议，到方案设计，再到产业园招商及运营，因地制宜与企业共同确定更新方式和路径。”庄宏说，同时，独墅湖科创区加强帮代办服务，由专人负责存量项目服务，积极协调相关部门加快审批流程，促进项目早准备、早开工。
一系列的探索与实践，让更新成效逐步显现。从新增产业载体面积看，独墅湖科创区已经完成联创产业园等4个项目，新增近20万平方米产业载体，正在建设的11个项目将在未来2年内新增约70万平方米的产业载体；从新入驻产业项目看，独墅湖科创区会同产业公司严把载体项目入口关，解决了一批园区领军项目的产业化载体需求，新入驻项目均为优质产业项目；从产业用地评级结果看，独墅湖科创区A类、B类企业数量及占比逐年提升，整体产业用地提升效果明显。
“存量产业用地更新提升是一项持续性工作，需要综合统筹，系统推进。”苏州独墅湖科教创新区党工委副书记、管委会主任陈莉说，独墅湖科创区作为苏州工业园区建设开放创新的世界一流高科技园区的主阵地，科技人才企业集聚，载体需求大，独墅湖科创区将不断提高存量产业用地标准，优化产业布局，提供优质载体空间，力争成为园区乃至苏州市产业用地高效集约利用的示范。
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