越南工业园地产：增长潜力依然存在
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原标题：越南工业园地产：增长潜力依然存在
1-6月实际到位外资134亿美元，下降4.3%。我们预计，由于富士康、宝洁、英特尔等大型企业或韩国和台湾的许多公司在越南投资扩建生产工厂，2023 年下半年 FDI 流入将增长强劲。我们相信，第35/2022号法令的颁布也将有助于简化行政程序，减少投资者的时间和成本。此外，还投资了胡志明市四环一期、三环一期等许多重点交通项目，以帮助连接邻里与中心区，发展通往城市、工业区的交通基础设施。
吸引外国直接投资进入越南的新挑战
全球15%的蕞低税率自2024年1月1日起生效，使得越南的税收优惠政策失效。另有一些国家采取了国内蕞低附加税政策、企业扶持基金、推迟实施时间等应对措施。东盟地区其他国家吸引了大量外国直接投资进入电动汽车（EV）生产链、芯片、半导体和电子元件等新领域。虽然越南正处于实施的早期阶段，但还没有太多支持政策。
2023年工业园区房地产市场概况
图1：2022年底工业地产供应量
图2：2022年各省工业用地出让面积
据VARS统计，截至2022年底，越南目前在61/63个省份规划约有563个工业区，其中397个已成立，292个已投入运营，106个正在进行建设过程。据世邦魏理仕预计，到2022年底，南方工业区累计面积将达到33,492公顷（占全国总面积的57%）。一级市场全年新增租赁面积仅为549公顷（同比-23%），二级市场为313公顷（同比+58%），显示工业用地租赁需求有向二级市场转移的趋势。
在北方，一级市场工业区累计土地面积达到10,291公顷（同比增长8%），二级市场达到8,652公顷（同比增长9%）。二级市场的工业用地租赁需求达到814公顷（同比增长35%），而一级市场的变化不大。我们认为，由于靠近中国且租金较低，北方地区对土地的需求比南方地区有更好的增长。
1/23季度租赁情况更新：北部市场仅从永福省Tam Duong I工业园-第2区获得约116公顷的新供应，本季度没有新的仓库供应。相比之下，南方市场并没有新增IP供应。工厂及现成仓库类型，市场供应工厂82,000平方米，仓库51,500平方米。
北部工业园区入住率微增1%，南部变化不大
全国IP平均入住率为80%，小幅下降1个百分点，其中南方IP入住率约为85%，北方约为83%。平阳省的入住率蕞高，超过95%，有27个工业区投入运营，总面积达10,962公顷。河内、胡志明市、同奈、北宁、北江和平阳的一些工业园区几乎已满。
据VARS预测，2022年租金将较前期上涨约10%，平均为100-120美元/平方米/租赁周期，并将继续上涨，特别是在南方市场，由于供应稀缺。
在南部地区，胡志明市市场的平均租金蕞高，为180-300美元/平方米。其次是隆安，平均租金在125-275美元/平方米之间。平阳的租金为 100-250 美元/平方米，而同奈的租金为 100-200 美元/平方米。
由于价格较低，北方工业园区房地产市场被认为比南方工业园区更具竞争优势。证据是，2023年前6个月，河内以注册投资总额近23亿美元领先，占注册投资总额的16.9%，是河内市的3倍。胡志明市以14亿美元排名第二，北江省以12.5亿美元排名第三，占全国投资总额的9.3%，是全国投资总额的2.6倍。接下来分别是平阳和海防。我们预计2023年北方市场租金将上涨5-10%，南方市场租金将上涨7-10%。
来源： 读懂东南亚返回搜狐，查看更多
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