2019年越南地产之发展与前景
2019年可谓是多事之秋，从中美贸易战中美两国的较量到香港的不太平，注定了中美两国都在进行不同程度的调整，让彼此更加适合对方，对于其他国家来说也必须要找到合适的位置和中美两国进行全面交往，对于越南来说，如何处理中美两国也是至关重要的，2019年对于越南来说还是机会多余麻烦的，从年初的美国和朝鲜选择在越南举行然后河内的中国援建的地铁也基本完工在进行试运营阶段，加上越南今年大概率经济增长达到6.9%，可谓是2019年是越南的机会年。对于我们普通中国人来说，越南有什么机会呢？
越南于1945年9月独立后，在长达近30年的战争以及南北地区经济发展不均衡的背景下，于1986年实行改革开放，1987年底出台首部《土地法》， 通过不断地修改补充，2003年颁布了第三部《土地法》，分别对国家和土地使用者的义务做了明确的规定。之后越南房地产市场开始起步，且呈现以胡志明(商业及产业中心)以及河内(政治中心)两大城市为核心市场的特点。
2007年1月，越南正式加入世界贸易组织，成为其第150个成员，外商直接投资在2007年激增至210多亿美元。经济的腾飞带动房地产的销售与房价的提升，2007年胡志明市房价一度翻倍至1,650美元/平米的水平 。但受到2008年全球金融危机的影响，叠加越南政府于2007年11月宣布对房地产交易的资本收益征收25%的税，内外因素综合影响下，胡志明市房价大幅下跌，随后稳定在1000美元/平米的水平。
经历金融危机后，越南房地产市场一度表现低迷，虽然政府后续出台救市措施稳定市场，但由于2011年住房按揭利率的升高，银行产生大量坏账，越南房地产市场再次面临下行压力。
越南政府于2014年推出30兆亿越南盾的购房贷款计划，刺激国内购房需求，房价与销售快速增长。2015年，越南政府颁布《住房法》，开放外国人投资越南房地产，大大刺激了越南的房地产市场。尤其是胡志明市的豪宅市场，在此期间其房价涨幅明显超过其他档次的产品市场。
近年来，越南人口总数以及城镇人口比例均稳步提升。近十年来越南的人口年化复合增长率约为1.07%，截至2018年越南全国共有人口9,466.6万人，其中城镇和农村人口分别为3,383.0万人和6,083.6万人。
从人口结构来看，根据世界银行的统计 2018年越南全国0-14岁人口占总人口比重为23.2%，15-29岁人口占总人口比重为23.9%，30-44岁人口占总人口比重为23.7%，45-59岁人口占总人口比重为17.8%，大于60岁人口占总人口比重为11.4%。通过数据比对，越南2018年人口结果与中国2000年人口结构相似，购房主力人口(30-59岁)占总人口比重均在40%左右。
此外，据越南国家统计局和联合国预测，其人口总数将在2025年前后突破1亿。
目前，越南城镇化率达35.7%，也基本与2000年的中国城镇化水平(36.2%)相当，世界银行预测到2040年的城镇化率将达50%。未来伴随城镇化率的不断提升，人口的不断流入，越南的房地产市场，特别是核心城市(胡志明和河内)将获得强有力的需求支撑。
根据CBRE的数据显示，2018年越南公寓住宅市场增速经历激增到平缓的过程。2019上半年，胡志明市住宅销售去化率达80%，由于有限的市场供给，一手房销售均价达1,873美元/平米，同比增长20%，2020-2021年预计一手房价上涨幅度将达5%-10%，供给短缺也将带动二手房需求以及房价的增长。
根据CBRE的数据显示，2019全年河内市住宅新增供给较为稳定，市场偏向平和，一手房销售均价达1,337美元/平米，同比增长4%，由于前期上涨过快，预计豪宅市场一手房价在2019年后将面临回调压力，其他档次项目房价未来三年将维持平稳的状态。
刚需角度看，在过去的五年中，越南每年稳定2%的人口不断流入核心城市(胡志明与河内)，随着经济的发展，人均可支配收入的提高，中等收入群体的壮大，刚需项目将会获得强有力的支撑。
投资的角度看，越南房地产投资回报率较高。根据CBRE统计，其客户目前在越南购房的主要目的为投资，购房后用来出租的比例超过60%，而为了增值仅占不到20%。此外，根据Savills统计，2018年胡志明市高端住宅的投资回报为10%，包括6%的资本利得和4%的租金收入；河内市的回报为8%，包括3.5%的资本利得和4.5%的租金收入。相关数据显示，目前越南住宅公寓的平均租金回报率大概在6%~8%，写字楼的租金回报率可达10%~15%，投资回报较为吸引。
近几年越南房地产住宅市场的火热主要集中在豪宅项目，2018年胡志明与河内均价基本在5,500元/平米与3,500美元/平米水平，与2018年上海内环线万人民币的均价相比仍有不小差距。在海外买家与本地富人阶层的推动下，豪宅市场一手房价增速明显高于其他档次项目的房价涨幅，投资属性更为明显，长期看核心地段稀缺项目将更具有投资价值。商业地产板块，零售商场等物业虽会受到电商发展的一定冲击，但由于越南较为年轻的人口结构以及快速增长的人均收入，消费升级下也将带动本地零售物业需求。而写字楼由于经济发展与外商投资的增加，需求旺盛，未来几年供给也将有所增加，预计租金仍能保持稳定的水平。
总体来看，越南房地产市场核心城市刚需具备增长支撑，投资需求更考验对于项目以及区位的选择，同时警惕政策与汇率等风险。
作为越南的首都和第二大城市，河内这几年的发展可谓是日新月异。2016年5月9日越南总理阮春福批准关于首都河内行政区划到2030年和展望2050年的扩大建设调整决议。将河内市区划范围设定为河内市及永福、北宁、海阳、兴安、河南、和平、富寿、太原和北江周围诸九个省，面积达到了24,300平方公里。
2008年3月，越南交通运输部向越南政府总理呈交了《首都河内至2020年交通运输发展规划》，同年7月越南政府总理阮晋勇签署批复通过该发展规划，该规划提出了在2030年前建成五条都市铁路和三条快速公交线路。因腐败和资金以及种种其他原因，目前仅有由中铁六局集团有限公司承建的(吉灵-河东)线于去年通车，三号线年通车。
河内的市中心由四个区组成，分别是Hoan Kiem还剑区、Ba Dinh巴亭区、Hai Ba Trung二征夫人区、Dong Da栋多区。值得一提的是，河内目前拥有越南头部条投入使用的地铁，越南的摩托大军造成了很严重的城市拥堵，河内目前已经有几条主要的街道开始禁摩，发展公共交通是大势所趋，地铁沿线楼盘无疑具有更高的升值潜力。
越南1987年出台首部《土地法》，1993年出台第二部《土地法》，1998年对第二部《土地法》进行修改和补充，2003年颁布第三部《土地法》。越南现行土地法规定:土地所有权属于国家，不承认私人拥有土地所有权，但集体和个人可对国有的土地享有使用权。国家统一管理土地，制定土地使用规章制度，规定土地使用者的权利和义务。公民、家庭户的土地使用权是一项重要的财产权利，可以和其他财产权利一样进行交换、转让、抵押、租赁和继承转移。土地使用权的转移必须在国家主管部门办理相关手续。土地使用权的转让主要通过交换、买卖、租赁或抵押等方式进行，须按规定交纳土地使用权转让税。
2015年7月，越南新《住房法》实施，规定只要拥有越南签证，外国人、外国投资基金、外资银行、外企在越分支机构和代表处都合资格购买房屋、公寓和包含土地产权的别墅以及写字楼。越南本国人的不动产是永久产权，而外国人不动产产权的使用年限为50年，期满可续约，蕞长不可超过70年。其中住宅和商业的门槛暂时没有区分，商业地产目前属于供不应求的火爆状态。新法案还规定，外资房地产开发商持有不动产的比例上限从49%提高到100%。因此吸引了不少海外资金涌向越南进行投资，许多高端住宅项目也由此而生。
我简单整理了一下外国人和越南本地人购房的政策区别。
2015年政策实施之后，外国人蕞多可买单元式建筑内30%的套房，物业内10%的房产。其中物业可以是排屋式公寓、独立式住宅、半独立式住宅或分层地契(商业地产)。但如果你娶或嫁给一名越南公民，你将有权力享受越南本地人购房待遇。跟其他许多东南亚国家例如柬埔寨和泰国一样，外国人不能拥有土地。除此之外，土地是有越南人民共同拥有，不过由政府管控。由于土地拥有权对于外国人有限制，你需要一份租贷契约。也就是所谓的LUR(土地使用权)。
在具体购房流程方面，外国人和本地人并无明显差异，我们总结一份简单的购买流程供大家参考。
版权声明：本文由越南厂房土地网发布，如需转载请注明出处。部份内容收集于网络，如有不妥之处请联系我们删除 400-0123-021 或 13391219793
