在全球制造业加速向东南亚转移的大背景下，越南已成为区域供应链重构中的关键节点。其中，北部依托靠近中国的区位与成熟的电子制造集群，南部凭借胡志明市都市圈与出口加工体系的完善配套，构成越南工业地产市场的“双引擎”。2025年，南北两大区域在供需节奏与市场结构上呈现出阶段性分化，但整体仍处于由“规模扩张”向“质量升级”过渡的关键时期。

　　北部重点经济区在重新界定区域范围后，工业用地总供应规模约达23,563公顷，较调整前增长约37%。新增供应除传统制造核心区域外，正逐步向富寿、宁平等新兴工业省份延伸。仅2025年第三季度，富寿、海防与宁平三地多个工业园区启动建设，新增超过700公顷可出租土地。预计2025—2028年期间，北部仍将新增约6,500公顷工业用地。

　　相比之下，南部工业用地供应规模更具优势。合并后南部重点经济区工业用地总量约34,400公顷，同比增长约17%。新增供应主要集中于西宁、隆安及巴地—头顿等区域，而胡志明市仍占整体供应的核心比重，持续巩固区域产业与服务中心地位。未来三年，南部预计将新增约7,300公顷工业土地。

　　在标准化工业方面，现成厂房与仓库供应同样快速增长。北部现成厂房供应约510万平方米，未来三年预计新增约90万平方米；南部现成厂房规模约650万平方米，未来新增供应预计超过100万平方米。仓储市场方面，北部供应约340万平方米，未来预计新增约80万平方米；南部供应约660万平方米，未来新增面积预计超过120万平方米。

　　尽管市场供应明显增加，但越南工业地产整体需求仍保持较强韧性。北部工业用地平均出租率约67%，较前期略有下降，主要原因在于新增供应集中释放，并非市场需求减弱。核心制造区域仍维持较高吸纳能力，河内工业土地接近满租，北宁出租率保持在约75%的较高水平，需求主要集中在电子元件、电路板及技术密集型制造行业。

　　南部工业用地出租率约75%，虽然受供应扩张影响出现阶段性调整，但需求结构更加多元，涵盖电子制造、塑料加工、钢铁及基础材料产业，显示市场长期吸收能力较强。

　　现成厂房市场需求表现尤为突出。北部现成厂房出租率在2025年第三季度升至约87%，在新增供应情况下仍持续上升，表明市场需求增长速度快于供给扩张。河内、兴安、海防及北宁均维持高位出租水平。南部现成厂房市场更为活跃，整体出租率达到约92%，同奈、西宁及胡志明市均保持在90%以上，需求主要来自高科技制造企业及中小型生产企业对快速投产载体的需求。

　　在供应增加的背景下，越南工业地产租金整体保持稳定增长态势。北部工业用地平均租金约133美元/平方米/租期，虽受部分新兴低价区域并入影响出现短期波动，但同比仍维持增长趋势。南部工业用地租金水平约180美元/平方米/租期，显示成熟工业市场具备较强溢价能力。

　　现成厂房租金整体维持稳定，北部约5.0美元/平方米/月，南部约4.8美元/平方米/月，年涨幅维持在温和区间。仓储租金方面，北部约4.9美元/平方米/月，南部约4.6美元/平方米/月，整体呈现稳步上涨趋势，反映市场需求基础较为稳固。

　　未来，越南工业地产市场将持续受到区域整合及基础设施投资的双重驱动。省级行政区划合并有助于统一审批流程、优化资源配置，并加速形成跨区域产业带，提升整体投资吸引力。同时，北部嘉平国际机场扩建、南北高速公路升级，以及南部龙城机场、环城高速及深水港体系建设，将显著强化区域物流能力与产业协同水平。

　　总体来看，越南工业地产市场正处于供应扩张与产业升级同步推进的发展阶段。北部依托电子产业集群与供应链协同优势，持续强化制造核心地位；南部则凭借港口物流条件、成熟产业体系及市场规模优势，保持全国工业发展重心。随着基础设施持续完善及产业链价值提升，越南工业地产市场预计仍将保持长期增长趋势，并持续吸引全球制造业投资布局。

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