如果在越南拥有一块土地可以随心所欲地建造自己的房子吗？有没有需要遵守的建筑规范？
中国企业在越南开展投资活动时常会涉及购买或租用土地使用权、建设相关厂房或者房屋等。因此，中国企业有必要在对越南开展投资之前，更加全面地了解越南土地法律制度。
总体而言，越南的土地法律制度与我国的土地法律制度具有较大的相似性，外国投资在遵守越南法律规定的土地使用程序和条件的情况下，能够较为顺利地获得土地使用权。
根据越南宪法的规定，越南土地归人民所有，而国家代表全民行使土地所有人的身份和权利，也代表人民履行土地管理的义务。越南的公司和个人不能“拥有”土地，但是他们可以持有土地使用权。
一般而言，国家将土地使用权分配给土地使用人的方式有：
（1）国家通过分配的方式将土地使用权授予土地使用人；
（2）土地租赁，由土地使用人每年或者一次性支付土地租金。
土地使用权和其他土地附属资产的所有权，是通过土地使用权、房屋及土地附属资产所有权证书作为证明。该证书中载明土地利用相关基本信息，包括使用期间、使用目的以及土地附属资产的记录。
土地使用权分为“长期使用”和“有限期限授予”。长期使用是指土地使用权持有人可以无限期地使用土地。大部分给个人住宅使用的土地使用权为长期，其他长期用途包括用于家族企业或国家安全目的的土地。为商业目的给予经济组织的LURs的有效期蕞长为50年，除非有特殊情况，在这种情况下，期限蕞长可达70年。
外国投资者如果想要成为土地使用权人，并且接受越南政府分配、租赁或者承认其持有土地使用权，应当首先在当地设立外资企业。只有在当地拥有实体，才有机会取得土地使用权。外国投资者可通过下列方式之一获得土地使用权（LURs）：
根据现行条例，越南政府对外资企业提供有限度的土地分配。外资企业可以凭借其投资登记证获得土地分配，开展住房的建设，并在建设完成后用于出租或出售。在此情况下，获得的土地使用期限上限一般为50年，但也存在根据相应投资项目的期限而确定的情况。此外，外资企业有权转让、出租、捐赠和抵押分配所得的土地，也可将其作为资本投入合资公司。
越南本地公司和外资企业均可向政府承租土地，并用于农业、制造和商业目的。例如，建造基础设施、生产设施、饭店和度假村、开采矿产以及建设出租用住宅。此类土地租用期限为50年（国家认定的重要项目租期上限为70年），但仍需视相关投资项目的期限而定。承租人可以在租赁期间内申请续期，但延长时间仍以原约定的上限为准。
承租人需缴纳土地租金，租金自租约生效首日起算，按年缴纳或一次性付款。一次性付款方式，可以为承租人在土地使用权的使用上提供更大的弹性空间。换言之，一次性付清土地租金者，将有转让权、出租、捐赠和抵押土地使用权，并且可以将其作为资本入股合资公司。相较之下，按年缴纳租金的使用权人无法享有同等权利。其所拥有的的权限，仅限于转让、出租、抵押土地附属资产，及将其作为资本入股合资企业。至于针对土地使用权本身，此类承租人也不具有上述权利。
外资企业也可以向越南政府授权许可的当地或者外资开发商租赁特定开发区（即工业区、加工出口区或高科技园区）的土地。如上所述，承租人可以选择一次性付清租金或者逐年缴纳租金。
若相关开发商选择以年缴费方式付费，那么承租人也需要采取以年缴费的方式付费。承租人可能还需要根据租赁合同的约定承担其他费用，如管理费或基础设施使用费。另外，承租人也有权取得土地使用权证书。
越南法律允许根据《企业法》成立和注册的越南实体，在下列情况下以土地使用权的价值进行出资：1.该实体已经通过分配制度取得土地，并已经付清全额租金；2.该实体已经通过租赁制度取得土地（包括其他组织转让的土地使用权），并已付清完整租期内应当缴纳的租金。
一旦完成出资程序，该合资公司在权利上就享有该土地使用权，等用于直接获得政府分配或者承租土地，且已经完整付清所需缴纳的租金。该公司将拥有转让权、出租、捐赠、抵押相关土地使用权，或将其作为资本入股其他合资公司。
通过购买不动产或含土地使用权的投资项目，取得相关土地使用权的外资企业，视为土地使用权的从原先的个人或组织转让给该外资企业。另外应注意的是，该土地使用权的利用形式是由国家出租，且一次性收取全部租金的土地。
《2014年住房法》于2015年7月1日生效，该新版法规松绑了外籍人士在越南购买房产的限制。经获准入境的外籍人士，目前可以在当地购买不动产。
外籍人士于越南购买不动产时，应特别留意相关法令的上限：
一般而言，拥有越南房屋的外籍人士，与直接获得政府分配土地的所有人享有相同权利，即有权出售、抵押、出租、捐赠该房产，或者将其作为资本进行出资。另外，外籍人士于越南拥有住房的期限蕞多为50年（与越南公民缔结婚姻者不在此限制）。在房产所有权期限届满前3个月，外籍房屋所有人需要申请所有权展期，且展期时间以50年为限。外籍房屋所有人可以选择出售该房产，或将其作为遗产赠与他人。未能如期采取上述措施的外籍人士，其房产蕞终将收归国有。
近年来，河内、 胡志明市等经济发达城市和地区的土地使用价格持续上涨。据越南建设部 统计数据，2020年越南北方25省市工业区平均土地出让价约78.3美元/平方米/租期，中部21省市约33.4美元/平方米/租期，南部17省市约74.2美元/平方米/租期。其中，北部的河内129美元/平方米（同比上涨13.1%），北宁 95美元/平方米（上涨9.2%），海防96美元/平方米/租金（上涨 3.2%）; 南部的隆安123美元/平方米（上涨 7.8%），平阳107美元/平方米（上涨 4.9%），同奈98美元/平方米（上涨6.5%）。
据头部太平戴维斯越南统计，2021年二季度，越南北方工业区平均土地出让价107美元/平方米/租期，同比上涨5.9%;南方 为113美元/平方米/租期，上涨7.1%。
2021年一季度河内市甲级写字楼平均租金33美元/平方米 /月，乙级为11-15美元/平方米/月；胡志明市甲级写字楼平均租金为50美元 /平方米/月，乙级为15-25.1美元/平方米/月。
受第四轮新冠肺炎疫情影响，2021年二季度河内市和胡志明市写字楼 租金平均下降1.7%。河内市甲级写字楼平均租金33美元/平方米/月，乙级 15-25美元/平方米/月。胡志明市甲级写字楼平均租金为41.6美元/平方米/ 月，同比下降6.4%，乙级25.1美元/平方米/月，同比下降1%。
2019年，北方地区工业区厂房租金均价4.75美元/平方米/月，中部3.3 美元/平方米/月，南部约4.6美元/平方米/月。
越南建设部2021年二季度房地产市场报告显示，尽管疫情形势复杂严峻，胡志明市和河内的公寓交易价格仍较上年同期上涨5-7%。2021年二季度越南房地产市场普通公寓房价约1100-1320美元/平方米，中等级公寓房价1350-2193美元/平方米，高级公寓房价为2200美元 -3000美元/平方米，经济房（50-70平方米）约1000美元/平方米。
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