广东全域土地综合整治项目“吸金”超1400亿元创新机制撬动社会资本“入局”
12月13日，广东省首届全域土地综合整治项目推介活动（以下简称“推介活动”）在佛山市南海区举行。推介活动现场签约项目52个，总金额超1400亿元，其中企业实体投资项目37个，签约金额275.12亿元，此外现场推介项目88个，总金额近3000亿元。
透过这场活动，南方财经全媒体记者注意到，开展全域土地综合整治正在成为广东省破解空间布局无序化、空间要素资源错配等问题的重要举措。目前全省正在推进实施20个国家级与22个省级全域土地综合整治试点项目，涌现地券、房券、绿券“三券”制度等一批创新机制，持续破解土地破碎化问题，并加大力度引入社会资本，进一步提高土地利用效率。
广东省自然资源厅公布数据显示，截至11月底，广东全省已实施建设用地整理6.3万亩，完成投资481亿元，其中引入社会资金331亿元。2024年，广东省自然资源厅还将推进约100个全域土地综合整治项目，计划到2025年实现累计投资2000亿元以上，涉及乡镇约300个，到2027年实现累计投资5000亿元以上，涉及乡镇约1000个。
近年来，随着城市化进程持续加速，土地资源供需矛盾凸显，缺乏集中连片的建设用地已成为制约广东多地，尤其是珠三角城市群发展的核心瓶颈之一。
上个月，广东省自然资源厅党组成员、副厅长、省海洋局局长屈家树撰文表示，目前珠三角核心区域国土开发强度接近或超出资源环境承载能力，而粤东、粤西、粤北地区国土开发强度不足珠三角的一半，需要以全域土地综合整治作为抓手，促进土地资源要素流动，促进自然资源资产高效配置，优化全省城镇、农业、生态空间布局。
为因地制宜在全省范围内破解空间布局无序化、空间要素资源错配等问题，广东近年已陆续推进实施20个国家级与22个省级全域土地综合整治试点项目。
其中，佛山市南海区全域土地综合整治试点项目即创新构建了以“地券”“房券”“绿券”为核心的政策体系，通过建立三类可供交易的指标凭证，加快土地腾退复垦效率，推进解决土地利用碎片化、收益低、安全隐患大等难题。
具体来看，实施主体自愿将低效、闲置、废弃的建设用地腾退复垦，可获得地券作为指标凭证，解决腾挪问题。地券允许镇街内自用、区内镇街协商转让及区内公开交易，并设定公开交易蕞低保护价，其中建设用地指标30万元/亩、建设用地规模20万元/亩。
此外，低效建设用地上有厂房、仓库等非住宅物业，拆除及土地复垦复绿后，也可将原有物业收益折算后形成房券，实施主体可以此作为权利凭证，兑换产业保障房，保障可持续收益。针对面积过小、不宜复垦所以无法通过地券立项产生指标的部分低效建设用地，则可通过整治复绿形成绿券，按照一定比例折算新增建设用地指标进行奖励。
据悉，自2020年以来，南海已累计完成和开展地券（增减挂钩）项目14个、共计977.72亩，完成绿券项目10个、共计421.23亩，目前已发放绿券181.66亩、房券7600平方米。截至10月下旬，南海2022-2023年腾退复垦复绿已完成8112.94亩。
同处珠三角城市群，在距离佛山不远的江门鹤山，鹤城镇选择从自身资源禀赋出发，孵化南粤古驿道、客家食品产业园等九大“资源-资产包整治单元”，并将各资产包整治单元“串珠成链”，构建联城带村发展网络。
据介绍，鹤城镇项目涵盖农用地整理、建设用地整理、生态保护与修复、风貌提升与历史文化保护、产业导入五大类共34个项目，计划投资约37亿元，预计形成1667亩新增耕地指标、722亩建设用地拆旧复垦指标、腾挪再利用508亩低效存量用地。
广东省自然资源厅公布数据显示，截至11月，广东全省已实施农用地整理5.4万亩、建设用地整理6.3万亩、生态保护修复9.2万亩，完成投资481亿元，其中完成财政投资150亿元，引入社会资金331亿元。
针对掣肘土地综合整治项目推进的资金问题，屈家树在《以全域土地综合整治推进高质量发展的广东实践与思考》一文中表示，应建立金融支持、多元投入的资金保障体系，探讨“政府出一点、银行贷一点、社会投一点、指标卖一点”等多种方式，构建“政府引导资金+专项债+政策性金融+社会资金”的多元资金参与模式，力争实现政府、企业、村户三方共赢。
整体来看，在此次推介活动现场签约的52个项目中，地方政府与签订的授信项目6个，与企业签订的融资授信项目9个，此外还有企业实体投资项目37个，签约金额达275.12亿元。其中，多个签约项目采用多元资金参与模式。
中国农业发展银行佛山市南海支行就与佛山市南海区狮山镇惠农科技有限公司签约达成大桃园活力区(狮山镇)全域土地综合整治项目、狮山镇8976亩土地综合整治项目两项合作，总签订额度达64000万元。
其中，狮山镇8976亩土地综合整治项目总投资68104万元，将通过金融机构融资和企业自筹资金，对狮山镇辖内8976亩碎片化、丢荒的农用地进行集约化提质改造和整理，形成规模连片的土地，再将连片农业用地通过租赁的方式发包经营，发展现代农业、智慧农业、现代渔业等多种业态，采用“企业+示范基地+合作社+农户”模式发展土地流转型经济。
据签约方测算，预计狮山镇8976亩土地综合整治项目运营期年均总收入可达9317万元，年均总成本费用8271万元，年均利润总额1046万元，年均所得税261万元，年均所得税后利润为784万元。目前，该项目已成功引入社会投资商进行提质改造，其中永和村已于12月开始动工建设，其余村居项目计划2024年开工实施。
作为全国农地业务量蕞大的金融机构，中国农业发展银行广东省分行党委书记、行长吴飚在此次推介活动上表示，2023年以来，全行农地业务已净增3000亿元，贷款余额近万亿元，其中广东农发行已累计审批34.9亿元贷款支持佛山、中山等地“三旧改造”项目，并累计投放和规模经营贷款86.8亿元积极培育乡村产业集聚区。
吴飚表示，下一步，广东农发行将发挥好机构优势、办贷优势和融智优势，立足“政府主导+土地要素规划+产业导入+实体经济运作+收益平衡+风险覆盖”的项目运作模式，推动农地业务在广东取得新突破。
“全域土地综合整治不是简单的盘活土地资源，而是以土地要素优化配置激活县镇村产业转型、城市更新、生态治理、民生保障等各方面动能，必将带来更加广阔的投资前景和发展空间。诚挚邀请各位投资者在全域土地综合整治中积极寻找商机，实现合作共赢，共享发展动力！”推介活动现场，广东省自然资源厅党组书记、厅长胡建斌也向广大投资者发出“招商令”。
据悉，2024年，广东省自然资源厅将从机制搭建、政策保障、资金引入、项目储备等方面入手，推进约100个全域土地综合整治项目，计划到2025年累计投资2000亿元以上，涉及乡镇约300个，到2027年累计投资5000亿元以上，涉及乡镇约1000个，进一步推动土地要素高效配置、激发县镇村发展活力。
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