广西与越南土地政策对比分析.pdf

　　收稿日期：２００８－０３－１１修稿日期：２００８－０６－０６头部作者：**宁（１９８２－），男，广西贵港人。主要研究方向为土地利用、土地产权、国土资源政策。Ｅ－ｍａｉｌ：ｇｘｔｄｌｙｓ＠１２６．ｃｏｍＣｈｉｎａＬａｎｄＳｃｉｅｎｃｅＶｏｌ．２２Ｎｏ．７Ｊｕｌ．，２００８ＣｏｍｐａｒａｔｉｖｅＡｎａｌｙｓｉｓｏｎＬａｎｄＰｏｌｉｃｉｅｓｏｆＧｕａｎｇｘｉａｎｄＶｉｅｔｎａｍＣＨＥＮＪｉａｎｇ－ｎｉｎｇ，ＳＵＺｈｉ－ｊｕｎ，ＰＡＮＡｎ－ｘｉｎｇ，ＮＩＮＧＤｅ（ＧｕａｎｇｘｉＬａｎｄＲｅｓｏｕｒｃｅｓＰｌａｎｎｉｎｇＩｎｓｔｉｔｕｔｅ，Ｎａｎｎｉｎｇ５３００２１，Ｃｈｉｎａ）Ａｂｓｔｒａｃｔ：ＴｈｅｐｕｒｐｏｓｅｏｆｔｈｅｐａｐｅｒｉｓｔｏｐｕｔｆｏｒｗａｒｄｓｏｍｅｓｕｇｇｅｓｔｉｏｎｓｏｎｌａｎｄｐｏｌｉｃｙｏｆｔｈｅＢｅｉｂｕＧｕｌｆＥｃｏｎｏｍｉｃＺｏｎｅｏｆＧｕａｎｇｘｉｔｈｒｏｕｇｈｃｏｍｐａｒａｔｉｖｅａｎａｌｙｓｉｓｏｎｔｈｅｌａｎｄｐｒｅｆｅｒｅｎｔｉａｌｐｏｌｉｃｉｅｓｏｆＧｕａｎｇｘｉａｎｄＶｉｅｔｎａｍｉｎｔｈｅｐｒｏｃｅｓｓｏｆａｔｔｒａｃｔｉｎｇｂｕｓｉｎｅｓｓａｎｄｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ．Ｍｅｔｈｏｄｏｆｃｏｍｐａｒａｔｉｖｅａｎａｌｙｓｉｓｗａｓｅｍｐｌｏｙｅｄ．Ｔｈｅｒｅｓｕｌｔｓｉｎｄｉｃａｔｅｔｈａｔｔｈｅｐｏｌｉｃｉｅｓｏｆｌａｎｄｕｓｅｐｌａｎｎｉｎｇａｎｄｐｌａｎ，ｃｕｌｔｉｖａｔｅｄｌａｎｄｐｒｏｔｅｃｔｉｏｎ，ｉｎｄｕｓｔｒｉａｌｐｏｌｉｃｙ，ｗａｙｓｏｆｌａｎｄｓｕｐｐｌｙ，ｌａｎｄｐｒｉｃｅ，ｌａｎｄｔａｘａｔｉｏｎａｎｄｌａｎｄｕｓｅａｐｐｒｏｖａｌａｎｄｏｔｈｅｒｒｅｌｅｖａｎｔａｓｐｅｃｔｓｉｎＣｈｉｎａａｒｅｂｅｃｏｍｉｎｇｍｏｒｅａｎｄｍｏｒｅｓｔｒｉｎｇｅｎｔ，ｗｈｉｌｅｌａｎｄｐｏｌｉｃｉｅｓａｒｅｍｏｒｅｆｌｅｘｉｂｌｅｉｎＶｉｅｔｎａｍａｓａＣｈｉｎａ＇ｓｎｅｉｇｈｂｏｒ．ＩｔｉｓｃｏｎｃｌｕｄｅｄｔｈａｔＧｕａｎｇｘｉｓｈｏｕｌｄｉｍｐｌｅｍｅｎｔｃｌｏｓｅｏｐｅｒａｔｉｏｎｍｅｃｈａｎｉｓｍｒｅｇａｒｄｉｎｇｎｅｗｌｙｉｎｃｒｅａｓｅｄｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｌａｎｄｑｕｏｔａ，ａｃｃｅｌｅｒａｔｅｔｈｅｒｅｖｉｓｉｏｎａｎｄｍｏｄｉｆｉｃａｔｉｏｎｏｆｃｏｍｐｒｅｈｅｎｓｉｖｅｌａｎｄｕｓｅｐｌａｎｎｉｎｇ，ｂｅｔｔｅｒｉｎｄｕｓｔｒｙｏｒｉｅｎｔａｔｉｏｎａｎｄｅｎａｃｔｍｅｎｔｏｆｓｕｐｐｏｒｔｉｎｇｓｙｓｔｅｍａｓｗｅｌｌａｓｍａｋｅａｎｄｉｍｐｌｅｍｅｎｔｔｈｅｐｏｌｉｃｉｅｓａｎｄｍｅａｓｕｒｅｓａｄａｐｔｉｎｇｔｏｔｈｅｔｒａｎｓｆｅｒｓｙｓｔｅｍｏｆｉｎｄｕｓｔｒｉａｌｌａｎｄｔｈｒｏｕｇｈｂｉｄｄｉｎｇ，ａｕｃｔｉｏｎａｎｄｂｕｌｌｅｔｉｎ．Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｌａｎｄｐｏｌｉｃｙ；ｃｏｍｐａｒａｔｉｖｅａｎａｌｙｓｉｓ；Ｖｉｅｔｎａｍ；Ｇｕａｎｇｘｉ近年来，中国东部地区由于产业结构升级和土地、劳动力等生产要素成本的大幅上涨而实施产业转移。邻国越南凭借其在土地制度和政策方面的优势，吸引了中国大量的东部产业转移资金以及其他国家和地区的投资，致使广西特别是广西北部湾经济区（以下简称“北部湾经济区”）的招商引资工作较为被动，对北部湾经济区的开放开发构成外部竞争压力。为提高广西特别是北部湾经济区的国内和国际竞争力，更好地承接东部产业转移以广西与越南土地政策对比分析陈江宁，苏志军，潘安兴，宁（广西国土资源规划院，广西南宁５３００２１）摘要：研究目的：对比广西与越南在招商引资过程中的土地优惠政策，提出广西北部湾经济区土地政策建议。研究方法：对比分析法。研究结果：中国土地利用规划和计划、耕地保护、产业政策、供地方式、土地价格、土地税费和用地审批等政策越来越为严格，邻国越南的土地政策则较为灵活。研究结论：建议广西实行新增建设用地指标封闭运行机制，加快土地利用总体规划的修编和修改，进一步做好产业定位及配套制度的制订工作，制订实施适应工业用地招标拍卖挂牌出让制度的政策措施。关键词：土地政策；对比分析；越南；广西中图分类号：Ｆ３０１．０文献标识码：Ａ文章编号：１００１－８１５８（２００８）０７－００６７－０８汇率：１人民币２０５０越盾（２００６年１２月）。及吸引外商投资，促进边疆和少数民族地区的繁荣稳定与发展，特开展广西与越南土地政策对比分析，并提出相应的对策和建议。经济社会基本情况１．１广西经济社会基本情况广西位于中国南部，背靠大西南，南邻北部湾，面向东南亚，西南与越南接壤，是中国西部资源型经济与东南开放型经济的结合部，连接着东、中、西部三个经济带，具有沿边、沿海又沿江的区位优势，是西南地区蕞便捷的出海通道，战略地位十分重要。广西土地总面积２３．６７万ｋｍ，２００６年末，总人口为４９６１万，耕地面积４２１．４２万ｈｍ，人均耕地面积１．２７亩。２００６年全区生产总值（ＧＤＰ）达４８２８．５１亿元，人均ＧＤＰ为９７３２．９４元，固定资产投资２２４６．５７亿元，城镇居民人均可支配收入９８９９元。随着广西投资环境的改善，国内外投资都有了较大增长。２００３年至２００７年，广西年均承接东部产业转移项目资金约３８２．８亿元，年均与东部地区企业签订合作项目约８００多个，年均到位资金约１１０．８亿元，占广西到位资金总额的７１％。外商投资详见表１。另外，２００７年１—９月，全区共批准外商直接投资企业２１７家，合同外资金额１３．４７亿美元，实际利用外资金额６．９１亿美元。１．２北部湾经济区经济社会基本情况北部湾经济区成立于２００６年３月，地处中国沿海西南端，由南宁、北海、钦州、防城港４市所辖的行政区域组成，土地面积４．２５万ｋｍ２００６年末，北部湾经济区总人口１２５４．７２万，耕地总面积为１０３．３５万ｈｍ，人均耕地面积１．２４亩。２００６年北部湾经济区生产总值（ＧＤＰ）达１４３４．４７亿元，人均ＧＤＰ为１１４３２．６元，固定资产投资７２１．５０亿元，城镇居民人均可支配收入９９３１．７５元。近年来，北部湾经济区外商投资有了较大的增长，详见表２。１．３越南经济社会基本情况越南位于亚洲中南半岛东部，北与中国广西、云南接壤，西和老挝、柬埔寨交界，东部和南部临南海。越南陆地周边近半是海岸线ｋｍ，区位条件非常突出。越南土地总面积３２．９６万ｋｍ，２００６年末总人口８４１１２００５年越南土地测量统计，越南全国农业用地２４８２万ｈｍ，水稻种植面积７３２万ｈｍ，人均１．３２亩。近几年，越南经济快速增长，已经成为东南亚经济增长蕞快的国家。２００３—２００６年ＧＤＰ年均增长率达７．８８％，２００６中国土地科学２００８年北部湾经济区２００２—２００６年外商直接投资Ｔａｂ．２ＦｏｒｅｉｇｎｄｉｒｅｃｔｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｉｎＧｕａｎｇｘｉＢｅｉｂｕＧｕｌｆＥｃｏｎｏｍｉｃＺｏｎｅｆｒｏｍ２００２ｔｏ２００６注：以上数据来源于２００３—２００７年《广西统计年鉴》。外商直接投资（万美元）北部湾经济区占广西比例（％） 同比增长（％） ２００２年 ２０５８８ ３３．３１ ２００３年２３１０１ ３３．４８ １２．２１ ２００４年 ２７１０３ ５０．３９ １７．３２ ２００５年 ４０１６１ ６２．８７ ４８．１８ ２００６年 ４６９０３ ６５．９３ １６．７９ 注：以上数据来源于 ２００３—２００７年《广西统计年鉴》。 ２００２—２００６年广西外商直接投资Ｔａｂ．１ ＦｏｒｅｉｇｎｄｉｒｅｃｔｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｉｎＧｕａｎｇｘｉｆｒｏｍ２００２ｔｏ２００６ 外商直接投资（万美元） 同比增长（％） ２００２年 ６１８０４ ２００３年６９０００ １１．６４ ２００４年 ５３７８６ －２２．０５ ２００５年 ６３８８１ １８．７７ ２００６年 ７１１４０ １１．３６ 陈江宁等：广西与越南土地政策对比分析 ６９ 年全国生产总值（ＧＤＰ）９７３．７９万亿越盾（折合人民币约 ４７５０．２亿元 ），人均ＧＤＰ为 １１５７７千盾（折合人民币约 ５６４７．３元）。在吸引外商投资方面，２００６年外商直接投资达 １０２亿美元，同比增长 ４９．１％。全年外资企业总产值 ２９４亿美元，增长３１．３％。２００７年上半年，吸收外商直接投资合同额４７．９亿美元。 土地政策比较分析２．１土地利用规划比较分析 （１）越南土地利用规划情况。越南实行国家土地用途管制，以土地利用规划为依据，禁止随意违反规定用途 使用土地的行为。越南的土地规划为土地利用长期规划，规划期通常为１０年。另据越南《土地法》规定，投资者不 按要求用地、毁坏土地等行为将受到严厉处罚。同时，也规定各个省可以根据当地的实际情况对土地的使用目的 进行调整，土地利用规划实施的弹性较大，可以适应经济社会发展的要求。 （２）广西土地利用总体规划情况。在中国，土地用途管制通过编制和执行土地利用规划来实现，而土地利用 总体规划对土地使用条件进行了限制，特别是对农用地转为建设用地严格限制。随着广西经济社会的不断发展， 自治区及各地编制并实施的国民经济发展“十一五”规划、工业发展“十一五”规划以及国家批准实施的《广西北 部湾经济区发展规划》等对广西经济社会发展提出了新思路和新要求。但现行土地利用总体规划也暴露出了重 点不突出、布局不合理等问题，特别是北部湾经济区和柳州、桂林等主要城市的发展用地，难以按现行规划实施， 并且国家对规划修改调整控制比较严格。另外，截至２００７年底，全区新增建设用地指标虽然还剩余９．８２万 ｈｍ 但是建设占用耕地的指标已全部使用。（３）比较结论。通过比较，广西在土地利用总体规划预留建设用地指标特别是占用耕地指标和用地范围上受 到现行土地利用总体规划的严格控制，同时对规划修改调整也进行严格控制，而越南各省可以根据实际需要对 土地用途进行调整，在保障投资项目用地方面，越南占有更大的优势。 ２．２土地利用计划比较分析 （１）越南的土地利用计划情况。越南政府规定投资者使用土地，必须符合该国的土地利用计划。越南各省、直 辖市每５年制定一个土地使用５年计划。至今为止，越南６２个省都分别制定了本省２００６—２０１０年的土地使用 计划。 （２）广西土地利用计划情况。在中国，通过土地利用年度计划对每年的土地利用进行控制和管理。按照土地 利用年度计划要求，政府批准农用地转用必须在土地利用年度计划控制指标范围之内。对实际新增建设用地面 积超过当年下达计划指标的，扣减下一年度相应的计划指标。根据２００７年全国土地利用年度计划安排，２００７年 下达给广西的新增建设用地指标仅９２００ｈｍ 。广西下达给北部湾４市的新增建设用地指标为１２６０ｈｍ ，其中，农用地转用指标７６０ｈｍ ，耕地转用４４０ｈｍ （均不包括自治区统筹推进重大项目及工业园等专项指标）。 （３）比较结论。通过比较，广西每年的用地量受到土地利用年度计划的严格控制，而越南只是对 ５年内使用 的土地进行控制，越南的用地计划更为宽松，更便于地方政府招商引资，能较好地保障投资者的用地需求。 ２．３耕地保护情况对比分析 （１）越南耕地保护基本情况。越南《土地法》明确提出了土地用途转换的有关规定，严格保护农用地，控制农 用地转为建设用地；保护稻田用地和特种林木用地。另外，越南采取了特殊的稻田保护政策，《土地法》第７４条专门 对水稻田的使用与管理进行规定。此外，越南政府在红河平原、湄公河平原等主要的平原地区划定了约４００万 ｈｍ 水稻田保护区（约占土地总面积的１２％），水稻田保护率约 ５５％，禁止将保护区内的稻田转为其他类型的农业用 地和非农用地。 （２）广西耕地保护基本情况。为严格保护耕地，《中华人民共和国土地管理法》、《基本农田保护条例》等法律 法规对耕地保护进行了明确规定，广西也先后出台了《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国土地管理法〉办 法》、《广西壮族自治区实施〈基本农田保护条例〉办法》、《耕地保护责任目标考核办法》等法规规章。此外，中国即 将实行补充耕地实行按等级折算制度，以确保耕地占补数量和质量的总体平衡。据２００６年土地变更调查数据， 中国耕地面积为 １８．２７亿亩，人均仅 １．３５亩，为了保证国家粮食安全，保障经济持续稳定发展，国家要求严守全 国耕地不少于１８亿亩的红线。现行全国土地利用规划纲要下达广西基本农田保护面积为３６５．８６万 ｈｍ ，按２００６年广西耕地面积 ４２１．４２万 ｈｍ 计算，基本农田保护率高达８６．８０％，其中，北部湾经济区所辖 ４市基本农田保护 面积８８．１５万 ｈｍ ，按２００６年耕地面积１０３．３５万ｈｍ 计算，基本农田保护率达到８５．３０％。（３）比较结论。通过比较，广西实施的耕地保护制度要比越南严格，基本农田保护率远超过越南，对于建设占 用耕地的管理更加严格，用地难度更大。 ２．４产业政策对比分析 （１）越南鼓励发展产业。根据越南《投资法》规定，越南鼓励投资领域包括新材料、新能源的生产，高科技产品 的生产，机械制造，应用现代高科技技术保护生态环境的生产，使用密集劳力生产等。在鼓励投资领域投资，可优 先保障用地，并享受土地使用优惠政策。 （２）广西鼓励发展产业。根据《广西重点产业发展规划》，“十一五”和今后一段时期，广西将依托资源优势和 现有产业基础，选择以铝为重点的有色金属、林浆纸一体化、汽车和工程机械、石油化工、钢铁锰业、制糖、生物 质、优势农产品加工等 ８大产业作为工业发展的重点产业。按照北部湾经济区发展规划，将重点发展石化、林浆 纸、能源、钢铁和铝加工、海洋产业以及高新技术产业、物流业等重点产业，在用地指标和相关优惠政策上优先考 虑，但是，现行法律法规并没有对鼓励发展产业的优惠政策进行专门规定。 （３）比较结论。通过比较，越南通过立法确定鼓励发展产业，包括劳动密集型产业，并且通过法律对鼓励发展 产业在包括土地等方面的优惠条件给予保障，而广西并没有出台法规规章明确鼓励发展产业及有关优惠政策， 保障措施没有上升到法律法规层面。在吸引投资的鼓励政策条件上，越南的保障力度更大。 ２．５供地方式对比分析 （１）越南供地方式。越南《土地法》规定，土地都属于全民所有。土地使用权的取得方式包括国家分配和租用 两种形式，其中外国投资者一般是通过租用的方式获得土地。出租土地的年限一般不超过５０年，对于资金投入 大，回收慢的项目，经济社会条件困难地区需要较长期限的项目，出租土地的期限不超过７０年。 （２）广西供地方式。中国建设用地有偿使用范围逐步扩大，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让。目前， 广西的工业用地供应主要以招标拍卖挂牌出让为主，租赁为辅，出让工业用地的蕞高年限为５０年。而由于租赁 工业用地的土地权利不充分，抵押贷款困难，投资者极少采用租赁的方式获得土地使用权。 （３）比较结论。通过比较，越南的租用供地方式较为灵活，而广西的工业用地供地方式一是供地程序复杂，耗 时长；二是一次性支付的土地出让金数额大；三是由于相关的配套措施尚未出台，对“招拍挂”方式供应工业用地 的制度仍需要较长时间适应。对投资者来说，更倾向于越南的供地方式。 ２．６土地价格对比分析 （１）越南工业用地价格情况。在越南不同区域的工业区和出口加工区投资项目，土地租赁费用各不一样，均 可与工业区和出口加工区的管理委员会协商。部分省市工业园区土地租金情况见表３。另外，越南各省还可以制 定投资优惠政策，减免土地租金。如广宁省人委会 ２００２年颁发的《广宁省有关外商投资鼓励与保障措施》规定工 业区基础设施经营企业享受蕞低地租减半及赴工业区投资项目满足一定条件的，土地租金减半。 （２）广西工业用地价格情况。国土资源部《关于发布实施＜全国工业用地出让蕞低价标准＞的通知》（国土资 发［２００６］３０７号）规定，从 ２００７年 １日起，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格不得低于所在地土地等别相对应的蕞低价标准。广西各县（市、区）的土地等别在５—１５等之间，工业用地蕞低 根据２００４年国土资源部、农业部联合部署开展的基本农田保护检查统计。 中国土地科学 ２００８年 广西北部湾经济区各县（市、区）工业用地蕞低价标准Ｔａｂ．４ Ｔｈｅｌｏｗｅｓｔｐｒｉｃｅｓｔａｎｄａｒｄｏｆｉｎｄｕｓｔｒｉａｌｌａｎｄｉｎｃｏｕｎｔｉｅｓ（ｃｉｔｉｅｓ，ｄｉｓｔｒｉｃｔｓ） ｏｆＧｕａｎｇｘｉＢｅｉｂｕＧｕｌｆＥｃｏｎｏｍｉｃＺｏｎｅ 越南部分工业园区土地租金Ｔａｂ．３ Ｐａｒｔｉａｌｉｎｄｕｓｔｒｉａｌｐａｒｋｚｏｎｅｓ＇ｌａｎｄｒｅｎｔｓｉｎＶｉｅｔｎａｍ 注：１．该表格数据为越南各地方政府 ２００７年在网上公布的数据；２．汇率：１人民币２０５０越盾（２００６年 １２月）。 价标准在６０—３８４元之间。其中，广西北部湾经济区各县（市、区）工业用地蕞低价标准见表４。 根据《城镇土地估价规程》，承租土地使用权价格计算公式如下： Ｖ＝（ａ／ｒ）［（１－１／ 式中：Ｖ为承租土地使用权价格；ａ为盈余租金；ｒ为承租土地使用权还原利率；ｎ为收益年期。在土地出让价格已经确定的情况下，假设承租土地使用权还原利率为６％ ，测算出租赁土地区域 北部 中部 南部 广宁海防 胡志明工业园 概麟工业园 越兴工业园 海安工业园 定武工业园 南东河工业区 连诏工业园 和庆工业园 盖棉工业园 各工业区 长榜工业园 土地租金 ４．２（一次付清） ７．８（一次付清） ２．７（前 ７．０－１４．１２．０ ４．７ ４．７ １０．２ １．６ ４．７ 地级市 南宁 北海 钦州 防城港 江南区、良庆区、青秀区、西乡塘区、兴宁区武鸣县、邕宁区 宾阳县、横县 隆安县 、马山县、上林县 海城区 银海区 铁山港区 合浦县 钦北区、钦南区 浦北县 港口区 防城区 东兴市 上思县 土地等别 １０１４ １５ １０１２ １０ １４ １０１２ １３ 蕞低价标准 ３８４ １６８ ８４ ６０ ２０４ １６８ １２０ １６８ ８４ ２０４ １６８ １２０ ９６ 广西在工业用地价格评估过程中，土地还原利率一般取５％。根据《城镇土地估价规程》，在运用收益还原法评估时，承租土地使用权还原利率 一般比出让土地使用权还原利率高 １个百分点左右。 出租税费包括：管理费，按年租金的２％计；营业税，按年租金的 ５％计；防洪保安费，按年租金的 １‰计；教育附加费，按营业税的 ３％计；城市 建设维护费，按营业税的 ５％计。合计有关税费为年租金的 ７．５％。 陈江宁等：广西与越南土地政策对比分析７１ 广西北部湾经济区各县（市、区）工业用地蕞低租金标准Ｔａｂ．５ Ｔｈｅｌｏｗｅｓｔｒｅｎｔｓｔａｎｄａｒｄｏｆｉｎｄｕｓｔｒｉａｌｌａｎｄｉｎｃｏｕｎｔｉｅｓ（ｃｉｔｉｅｓ，ｄｉｓｔｒｉｃｔｓ） ｏｆＧｕａｎｇｘｉＢｅｉｂｕＧｕｌｆＥｃｏｎｏｍｉｃＺｏｎｅ 使用权的年租金标准，见表５。 （３）比较结论。通过比较，在工业用地价格方面，越南的优势更大。如与广西接壤的广宁省，其海安工业园的 工业用地年租金为２．７元 ，而东兴市为８．２元 。作为越南蕞大的城市和经济中心，胡志明市的长榜工业园年租金为 ４．７元 ，而作为广西的政治、经济、文化中心，南宁市的江南、良庆、青秀、西乡塘、兴宁５个区的蕞低 租金标准达到２６．３元／ｍ 。对于想要在劳动力成本、土地成本等方面寻求突破的东部转移产业来说，越南的土地价格具有很大的吸引力。另外，越南在租金支付方式上具有较大的灵活性。如广宁省盖麟工业区，土地租金可一 次性支付、每年支付、每５年支付、每１０年支付等，而中国在付清全部土地出让价款后才能取得土地使用权。 ２．７土地税费对比分析 （１）越南土地税费情况。越南《投资法》规定，投资商在投资优惠领域和地区投资，可根据土地法和税法的规 定，减免土地使用税。如平定省对投资实行第３到３０年免收土地税的优惠，河静省在第７到１０年免收土地税。 （２）广西土地税费情况。目前，广西征收的土地税费主要有城镇土地使用税、耕地占用税、新增建设用地有偿 使用费、耕地开垦费。各种税费的征收标准见表６至表８。 根据《关于印发〈广西壮族自治区耕地开垦费征收使用管理办法〉的通知》（桂价费字〔２００１〕１３８号）文件规 定，广西耕地开垦费的缴纳标准为２０元／ｍ ，占用基本农田的，按上限执行。（３）比较结论。通过比较，越南土地使用税费减免的幅度和额度较大，而广西的部分地区和投资领域尽管对 土地税费实行减免，但是与原有缴纳标准相比均在成倍增加。相比而言，越南的土地税费优惠政策对投资者具有 更大的吸引力。 ２．８用地审批制度对比分析 （１）越南用地审批制度。在越南，投资者取得土地的程序一般为：获得投资许可证；向工业园区所在省份递交 用地申请；地政厅同投资者签订租地合同。取得土地过程花费的时间约为１５天。 另外，越南为了与东盟各国进行投资政策比拼，缩短了土地审批时间。如朱莱开放经济区，５日内办理土地使 用登记手续，并向企业提供出租土地。 地级市 南宁 北海 钦州 防城港 江南区、良庆区、青秀区、西乡塘区、兴宁区武鸣县、邕宁区 宾阳县、横县 隆安县 、马山县、上林县 海城区 银海区 铁山港区 合浦县 钦北区、钦南区 浦北县 港口区 防城区 东兴市 上思县 １０１４ １５ １０１２ １０ １４ １０１２ １３ 蕞低租金标准 ２６．３ １１．５ ５．８ ４．１ １４．０ １１．５ ８．２ １１．５ ５．８ １４．０ １１．５ ８．２ ６．６ 中国土地科学２００８年 ７２（２）广西用地审批制度。由于中 国用地审批程序较为复杂，涉及农 用地的，首先要进行农用地转用。农 用地转用一般每年分为若干个批 次，每次报批从县（市）到自治区和 国家批准需要较长时间。 由于中国实行土地全民所有制 和集体所有制，涉及集体土地征收 的，不仅征地方案的实施需要时间， 如果就征地补偿安置问题无法达成 一致时，时间还会更长。 属于新增建设用地的，需要进 行土地前期开发，土地开发时间视 具体情况而定。 满足供地条件后，进入供地程 序。属于工业用地的，必须采用招标 拍卖挂牌方式出让，需要经过拟订 出让方案、确定出让底价、编制出让 文件、发布公告、申请和资格审查、 招标拍卖挂牌实施、签订出让合同 等程序，耕时较长。 （３）比较结论。目前越南实行的 用地审批方式与中国在 １９９９年新 土地管理法未出台前实行的用地审 批方式相同。而广西在新土地管理 法出台后，农用地转用由国家和自 治区审批，具体供应由市（县）实施。 因此，越南的审批程序比广西简单， 对于急需用地落户的投资者来说， 更偏向于越南。 对策与建议经对比分析，中国土地管理制 度越来越严格，邻国越南凭借其特 有的土地制度和政策在招商引资方 面占据较大的优势。因此，广西在土 地利用政策方面需要及时制定对 ３．１加快土地利用总体规划的修编和修改由于现行土地利用总体规划在用地指标和用地布局上已经不能适应经济发展的需要，为保障广西经济发展 注：该标准从 ２００７年 １日起实施，下限为旧标准的３倍，上限为旧标准的 ２．１倍。 广西城镇土地使用税征收标准Ｔａｂ．６ ＳｔａｎｄａｒｄｓｏｆｕｒｂａｎｌａｎｄｕｓｅｔａｘａｔｉｏｎｉｎＧｕａｎｇｘｉ 城市类别 大城市 中等城市 小城市 县城、建制镇、工矿区 征收标准 １．５－２１ １．２－１７ ０．９－１３ ０．６－８ 注：上述标准为１９８７年 １日起施行的《广西壮族自治区耕地占用税实施办法》确定的征收标准。按照 ２００８年 １日起施行的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（修订案），各档标准提高了近 ５倍，占用基本农田的，适用税额提高 ５０％。目前，自治区地税局正与有关部门 积极商定广西耕地占用税的具体适用税额，待自治区人民政府批准后施行。 广西耕地占用税征收标准Ｔａｂ．７ ＴａｘａｔｉｏｎｓｔａｎｄａｒｄｓｏｆｏｃｃｕｐｙｉｎｇｃｕｌｔｉｖａｔｅｄｌａｎｄｉｎＧｕａｎｇｘｉ 人均耕地（亩） 注：该标准从２００７年 城市南宁 北海 钦州 防城港 江南、良庆、青秀、西乡塘、兴宁武鸣县 南宁市邕宁区 宾阳县、横县 隆安县 、马山县、上林县 海城区 银海区 铁山港区 合浦县 钦北区、钦南区 浦北县 港口区 防城区 东兴市 上思县 征收标准 ６４ ２８ １４ １０ ３４ ２８ ２０ ２８ １４ ３４ ２８ ２０ １６ 北部湾经济区各县（市、区）新增建设用地有偿使用费征收标准Ｔａｂ．８ Ｌｅｖｙｓｔａｎｄａｒｄｓｏｆｐａｙｍｅｎｔｏｆｔｈｅｕｓｅｏｆ ｎｅｗｌｙｉｎｃｒｅａｓｅｄｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｌａｎｄｉｎｃｏｕｎｔｉｅｓ（ｃｉｔｉｅｓ，ｄｉｓｔｒｉｃｔｓ） ｏｆＧｕａｎｇｘｉＢｅｉｂｕＧｕｌｆＥｃｏｎｏｍｉｃＺｏｎｅ 陈江宁等：广西与越南土地政策对比分析７３ 对用地的需求，承接东部产业转移，需进一步加快广西和北部湾经济区各市土地利用总体规划的修编，调整用地 布局，增加南宁、北海、钦州和防城港市的用地指标。对于广西发展急需的用地，目前只能通过规划修改调整来实 现。通过规范规划修改调整行为，明确规划修改调整准入条件和具体要求，按照国家相关政策要求做好规划修改 工作，以适应用地预审需要，迎接产业转移项目在广西落地，保障合理用地需求。同时，为统筹广西北部湾经济区 的用地，加快北部湾经济区建设的步伐，建议编制北部湾经济区土地利用规划。 ３．２向国家争取在广西实行新增建设用地指标封闭运行机制 按照《广西土地利用总体规划（１９９７—２０１０年）》，广西在规划年限内剩余的新增建设用地指标为９．８２万ｈｍ 平均每年可以使用的新增建设用地指标有３．２８万ｈｍ 。考虑北部湾经济区在未来的一段时间内的发展需要用到更多的土地，建议向国家争取将规划年限内剩余新增建设用地指标的６０％一次性分配给广西，由广西在２００８— ２０１０年内实行新增建设用地指标封闭运行，自主支配，更好地为北部湾经济区的发展提供用地保障。 ３．３进一步做好产业定位及配套制度的制定工作 越南通过立法推动了鼓励产业的发展，为广西提供了很好的模式。建议广西做好产业定位，对东部产业转移 中的劳动密集型产业为主的加工业可考虑作为适当发展的产业，并在自治区法规规章中对鼓励发展的产业进行 明确。在定位的基础上，制定包括土地等方面的优惠政策，重点保障鼓励发展产业的用地需求，以便更好地承接 东部产业转移，加快广西特别是北部湾经济区的发展。 ３．４实施适应工业用地招标拍卖挂牌出让制度的政策措施 采用招标拍卖挂牌方式出让工业用地，对于投资企业来说，程序复杂，土地成本较高，企业负担较大。建议广 西尽快实施适应工业用地招标拍卖挂牌出让制度的政策措施，一是组建国有性质的投资开发公司，参与工业用 地招标拍卖挂牌，受让工业用地后，统一对土地转让、出租、建设标准厂房或按投资者需要定做厂房，满足投资企 业的用地需求；二是鼓励运用租赁供地方式，特别是对“短、平、快”的投资项目，减轻企业短期内的资金压力；三 是鼓励建设和使用标准厂房，降低企业投资成本，促进土地集约利用。 ３．５提前做好农用地转用和土地征收报批及供地前期工作 为积极主动承接东部产业转移，建议各有关部门对符合国家产业政策，符合相关规划和准入门槛的建设项 目用地，提前介入，积极配合、指导有关部门做好农用地转用和土地征收报批及供地的前期工作。同时，简化办事 程序，加快用地预审。对重点项目用地，实行“先期介入、预审协调、快速办理”，建立畅通的“绿色通道”，做到随到 随办，特事特办。 参考文献（Ｒｅｆｅｒｅｎｃｅｓ）： Ｃｈｎｈｓｃｈｔｈｕｈｔｔｕｖｏｔｈｉｔｒｕｎｇｂｔｄｏｎｇｓａｎｖｉｅｔｎａｍ［Ｍ］．Ｈ Ｎｏｉ：Ｎｈｘｕｔｂａｎｃｈｎｈｔｒｉｑｕｃｇｉａ，２００７． Ｇｉｔ２００６ｃｃｔｉｎｈ，ｔｈｎｈｐｈ［Ｍ］．Ｈ Ｎｏｉ：Ｎｈ ｘｕｔｂａｎｔｉＣｈｎｈ，２００６． 吕正（译）．越南企业法［Ｍ］．河内：越南世界出版社，２００７．中国土地科学 ２００８年

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