越南房价快速飙升还适合投资设厂吗？
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作为新兴市场，越南如今在第五次全球产业链转移浪潮里，承接来自全球中低端的生产订单而经济起飞。从越南的出口数据显示，2010年越南出口额为722亿美元，2019年达到2643亿美元，增长了265.8%。而在疫情影响下的2021年，越南出口额达到2262亿美元，年增长率13%。
到了2022年，越南头部季度出口总额创下891亿美元的历史新高，较去年同期上涨13.4%。相比之下，深圳头部季度出口额却只有608亿美元，比越南低了32%，增速更是仅为负2.6%。而体现在GDP上，2022年头部季度越南经济提速较为明显，一季度GDP实现921.75亿美元，同比增长5.03%
种种迹象表明，越南逐渐成为“香饽饽”，不断吸引来自全球的投资者。同时不少投资者认为，越南正在复制中国的发展模式，以工业化带动城市化，从而迎来房地产的黄金时期。然而如李嘉诚这样的房地产巨头，早早看重越南房地产的投资价值，在越南开展房地产的投资布局。而热钱的涌入，也带动了越南房价的快速飙升。
据报道，2022 年 4 月胡志明市房价已经到达 10 年来历史高点。现在胡志明市房价按季度比增长 8%，按年比增长 27%。刚需房房价价格已经逼近 1.7 万元 / 平。在胡志明市守添富人街 4 宗地块的拍卖中，蕞终都是以创该区域新纪录的价格出让。其中，3-12 地块更是以 24.5 万亿越南盾成交，单价约 69 万元人民币 / 平方米，创造记录。
值得注意的是，除了胡志明市的房价快速飙升之外，2022 年一季度，河内、胡志明市、岘港、海防、平阳、同奈、庆和等 8 个地区房价都在涨。到今年 2 月份，越南 65 座重点监测城市的新房均价已达到折合人民币 17561 元 / 平方米。
在首都河内，从去年 12 月至今年 2 月的短短 3 个月内，其房价也上涨了 4.4%，尤其以公寓市场的增长更为突出。据世邦魏理仕的房地产市场报告，今年头部季度，河内一级市场公寓的平均价格约为人民币 12000 元 / 平方米，同比上涨 13%在二级市场，它上涨了 9% 至 1,278 美元。河内的住宅价格同期平均上涨了 20-25%在河内以西的许多地区，涨幅高达近 35-74%。
事实上，推进经济增长的三大因素劳动力、资本、技术中，除了技术之外，越南其余两大因素可谓是充足。一方面作为新兴市场在承接产业链的同时，也在吸收来自全球的投资，而在劳动力方面，越南人口9500万，其中50%的人年龄在35岁以下，年轻人比重大。这不仅为越南提供了充足的劳动力资源，同时也是越南住房需求的来源。当下越南经济处于起步阶段，预期未来还会继续增长，这将使越南当地居民的收入快速提升，进而扩大中产阶层和富人阶层，而成为越南房地产市场预期向好的主要原因。
此外，推动越南房价上涨还有短期的市场供需不平衡的原因。据了解，越南房产供应相当紧缺，由于疫情的影响，越南房产开发建设进度减缓，导致市场新房供应紧缺。数据显示，头部季度，越南新房供应量仅为3500套，环比下降395，同比下降20%。与此同时，越南购房需求旺盛，其中对公寓的需求已经超过了供应，导致不少新开发项目开售即售罄。卖方市场形成，房价快速上涨。
此外，推动越南房价上涨的主要动力在于海外资本的投资需求。数据显示，今年越南引进的外国直接投资呈现积极复苏态势，其中房地产行业在一季度吸引了 27 亿美元外资，这一数额已经超过 2021 年全年。而李嘉诚的长江实业集团也计划向越南注入大量资金，在胡志明市开发高端房地产项目，包括住宅、办公室以及商业中心等业务。值得注意的是，越南今年还有350万亿越南盾的经济支持计划，其中近 114 万亿越南盾用于基础设施建设，也将成为助推越南房价继续上涨的因素。
不过业内人士提醒，中国人在海外投资房产存在诸多风险，一方面是汇率的变动，可能会磨损投资利润，另一方面则是房地产政策的变动，当前越南的房地产政策还有诸多需要完善的地方，其中就包括海外人士置业的合法性，一旦越南政府不支持海外人士置业，或锁定海外人士在越产业的流动性，那么投资越南的房地产恐怕会血本无归。
不过从产业转移的角度来说，越南房价的快速上涨，可能不会削弱向越南进行产业转移的热情。对于企业来说，更看重的是在越南投资设厂而获得的政策激励，为了吸引外资，越南工业区新设立项目在前10年均能减免20的企业所得税，再加上丰富的人力资源，可能会抵消房价、地价上涨的影响。而李嘉诚在越南投资反而并非房产而是办公室、商业中心、娱乐等业务，这意味着李嘉诚对越南持长期看好的态度。
不过从长远来看，房价过快上涨可能会带来诸多不利因素，随着在越南设厂的企业越来越多，再加上资本对房地产的热炒，将提升当地的劳动力和租金成本。有调查显示，今年越南工厂员工月平均工资在2200元至2400元，企业普遍预计7年后，越南劳动力成本将与我国国内持平。租金方面，胡志明市周边省份的工业园区租金已经从2015年的每亩30美元涨至如今的100美元，翻了好几倍。这意味着，在飞涨的房价下，越南的优势可能不具持续性。
而欧美未来为了遏制越南的发展，也可能会取消对越南的关税优惠，此前美国就曾对越南木材和汇率相关政策发起过301调查。在美债高企的情况下，美联储通过加息引爆金融危机，进而收割东南亚的风险依旧存在。这或许需要越南的领导人具备一定的智慧以应对热钱的涌入以及虎视眈眈的美联储。
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